Alegaciones a la Ordenanza del Programa Municipal “Alquiler Justo” de Cádiz

Según el acuerdo del Pleno de la Corporación, en la sesión celebrada el día 16 de mayo de 2016, se aprobó Inicialmente la Ordenanza reguladora de las ayudas al Programa Municipal “Alquiler Justo”, así como someter dicho acuerdo a información pública en el plazo de Treinta días hábiles, desde su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz. En el plazo previsto de información pública, Concepción Rodríguez Parrilla, con ** y domicilio a efectos de notificación en Cádiz, c/. Bárbate 62, triplicado, 1º C, (sede de APDHA), en representación de las Entidades y Asociaciones Ciudadanas [i] que se integran en la Plataforma por una Vivienda Digna y contra la Exclusión Social en Cádiz, quieren formular el siguiente escrito de alegaciones:

  1. Introducción

1.1   En Julio de 2013 se constituye la Plataforma por la Vivienda Digna y contra la Exclusión Social que desde esa fecha viene denunciando la situación de Emergencia Habitacional existente en la ciudad de Cádiz.

 –  En estos tres años hemos reclamado a las distintas Administraciones adoptar medidas para erradicar las infraviviendas, facilitar el acceso a una vivienda a las personas que están en exclusión residencial, rehabilitar o construir viviendas en los inmuebles del Ayuntamiento y Junta de Andalucía, evitar la existencia de miles de viviendas vacías y garantizar los suministros de luz y agua.

       – En estos tres años la Administración Central y la Administración Autonómica, con competencias prácticamente exclusivas en vivienda, han recortado los presupuestos y no han  adoptado medidas contra esta situación de Emergencia Habitacional. Por ello, al tiempo de presentar este escrito de alegaciones a la Ordenanza Municipal de Alquiler Justo, solicitamos a los Grupos Municipales que impulsen Convenios de colaboración interadministrativos, necesarios para que coadyuven a resolver la situación descrita con anterioridad.

        – El Gobierno de España ha impugnado, ante el Tribunal Constitucional, los contenidos de la Ley de la Función Social de la Vivienda de Andalucía, destinada a impedir la existencia de viviendas vacías y también ha aprobado el Plan Estatal de Vivienda 2013/2016 y ha suscrito un Convenio de Colaboración con la Comunidad Autónoma de Andalucía para su gestión. Sin embargo, en dicho Convenio no se prevé la construcción de nuevas viviendas en alquiler, ni programas cuyo principal objetivo sea evitar la existencia de viviendas vacías.

Lo más lamentable de la gestión del mencionado Convenio es su resultado en la ciudad de Cádiz, donde se declararon dos Áreas de Regeneración y Renovación Urbana: la Barriada de la Paz y el Centro Histórico de Cádiz, con la única finalidad de rehabilitar algunos inmuebles del parque de viviendas propiedad de la Junta de Andalucía, y construir 6 viviendas en la Viña. Ahora en julio de 2016 se conceden las ayudas al alquiler que deberían haberse abonado mensualmente durante 2015. Tampoco se ha eliminado alguna infravivienda y no se ha aportado cantidad alguna para rehabilitar viviendas vacías.

En estos tres años la Junta de Andalucía ha paralizado sus actuaciones en Cádiz, ha carecido de un Plan Andaluz de Vivienda 2013/2016 y solo ha sometido a información pública un Borrador del Plan Andaluz de Rehabilitación y Vivienda 2016/2020.

Durante su exposición pública, esta Plataforma presentó una alegación solicitando que se atendieran los principales problemas de vivienda en Cádiz: la existencia de miles de personas sin poder acceder a una vivienda, la de miles de viviendas vacías, las viviendas precisadas de ayudas a su rehabilitación y los cientos de infraviviendas, (se adjunta como doc. nº1). Se formularon diversas propuestas relacionadas con programas de ayudas a la rehabilitación de viviendas vacías, de ayudas a inquilinos que están fuera del mercado de alquiler y sobre la posibilidad de suscribir Convenios, con esas medidas, entre la Junta y el Ayuntamiento.  

Una vez presentada la alegación, en reunión celebrada por representantes de la Plataforma con la Secretaria General de Vivienda de la Junta de Andalucía, se nos comunicó que dadas las insuficiencias presupuestarias ninguna de las propuestas citadas anteriormente sería aceptada.

– En este último año el Ayuntamiento de Cádiz ha aprobado un Protocolo anti desahucios, cuyo resultado ha sido gestionar en los primeros seis meses de este año: 116 expedientes, de los 138 presentados en el Juzgado, y de ellos 41 se han solucionado parcialmente o se encuentran en tramitación. Sin embargo, se desconocen que objetivos tienen respecto a los solares e inmuebles de titularidad municipal, así como las previsiones que se contemplan para eliminar las infraviviendas, o respecto a los incumplimientos de las ITE y sobre la aprobación del Plan Municipal de Vivienda y Suelo. Por último, se ha aprobado inicialmente la Ordenanza Municipal de Alquiler Justo, que ahora se somete a información pública.

1.2  En esta situación de paralización y pasividad de las Administraciones ante uno de los mayores problemas en nuestra ciudad, manifestamos que apoyamos y compartimos la propuesta de dotar a la ciudad de una Ordenanza Municipal de Alquiler Justo que compatibilice poner en alquiler viviendas vacías y otorgar ayudas al alquiler. Bajo esta premisa presentamos al texto de la citada Ordenanza, determinadas observaciones a la Exposición de Motivos y a los Títulos de la misma, aportando también diversas propuestas sobre sus objetivos, que se exponen a continuación.

  1. A la Exposición de Motivos

2.1  Compartimos el objetivo de romper con la dinámica de la existencia de un elevado número de viviendas vacías, mientras un importante sector de la población no puede acceder a una vivienda digna. Así mismo compartimos la finalidad de las ayudas reguladas en la Ordenanza.

Hubiera sido deseable que esta iniciativa estuviera enmarcada, al menos, en un nuevo Avance del Plan Municipal de Vivienda y Suelo donde se definiesen los objetivos y propuestas de la Corporación Municipal. Las ayudas previstas en esta Ordenanza, deben ser complementarias de otras como pueden ser las destinadas a fomentar la construcción de un Parque Público de viviendas en Alquiler y a la Eliminación de Infraviviendas y más aún cuando pretende paliar una emergencia social, siendo su aplicación de tres años.

2.2   Pese a compartir la finalidad de las ayudas, consideramos insuficiente su Exposición de Motivos. Debería aclararse el objeto de la Ordenanza: completando los datos de las ayudas en materia de vivienda otorgadas hasta ahora por Servicios Sociales, definiendo qué colectivos sociales van a ser beneficiarios de las ayudas y aportando datos económicos.

2.2.1  En relación con el área de Servicios Sociales, con dificultades para desarrollar sus funciones más genuinas y prácticamente colapsada como consecuencia de la gestión de ayudas en materia de vivienda, ha llevado al Equipo de Gobierno Municipal a anunciar la elaboración de un Plan Estratégico sobre la misma, en el que entre otras cuestiones se debería analizar y decidir sobre qué área del Ayuntamiento asumirá dicha competencia.

En este contexto consideramos que todas las ayudas en materia de vivienda deberían ser gestionadas por PROCASA. No obstante, en tanto se analiza y decide sobre las funciones del área de Servicios Sociales, proponemos que esta Ordenanza solo regule las ayudas a los propietarios previstas en el Titulo II y las ayudas a los inquilinos afectados por desahucios previstas en el art.13.2.a.

2.2.2  En relación con los colectivos sociales beneficiarios de las ayudas, se observa discrepancia entre la Exposición de Motivos y el Titulo III en su artículo 13. En la Exposición de Motivos se generaliza a toda las personas con necesidad de vivienda:  “garantizar el derecho básico a la vivienda: poniendo a disposición del sector demandante con necesidad de este recurso básico, viviendas en condiciones dignas….” y  en el citado artículo 13 se limita a determinados personas: “… afectadas por desahucios…relaciones familiares insostenibles….y otras situaciones de emergencia ocasionadas por pérdida sobrevenida, o riesgo de pérdida inmediata, de la vivienda habitual, sin alternativa habitacional…..”.

A los meros efectos de considerar cuales son los colectivos que pudieran incluirse como beneficiarios de ayudas, citamos la clasificación establecida por la Federación Europea de personas que trabajan con personas sin hogar, diferenciando las cuatro categorías siguientes:Captura

2.2.3   En relación con los datos económicos, se debería incorporar una memoria económica, que contemple la financiación de los objetivos a alcanzar con las previsiones del presupuesto de 2016, estableciendo para el futuro un % mínimo en los presupuestos municipales, que garantizase su continuidad. También se debería justificar las cuantías de las rentas de mercado previstas en el artículo 6.4.

2.2.4   Por otro lado y dado que con esta Ordenanza se aportan soluciones habitacionales a personas desahuciadas por alquileres, se propone modificar el Protocolo anti desahucios de manera que se garantice la provisión de vivienda de manera real y efectiva a aquellos afectados por desahucio en el caso de alquiler, aspecto señalado en el mismo sólo para los afectados por hipoteca.

  1. A las Disposiciones Generales

3.1 En este apartado formulamos dos tipos de observaciones: las que entendemos facilitarían la comprensión del texto y otras que estimamos sustanciales en el contenido de la Ordenanza.

3.1.1  En relación con las primeras, consideramos deben citarse cuáles son las normas jurídicas de aplicación subsidiaria tanto en las ayudas a la propiedad como en las ayudas a inquilinos y suprimir de las Disposiciones Generales lo relacionado con los procedimientos y el carácter competitivo o no de las ayudas, aspectos que deben regularse en los apartados correspondientes de los Títulos II y III.

3.1.2  En relación con las segundas, no encontramos justificación a que PROCASA solo gestione las ayudas al alquiler definidas en el artículo 13 y se mantengan en el Área de Servicios Sociales el resto de ayudas en materia de vivienda. La propuesta contenida en la Ordenanza, además de contribuir a mantener el colapso de Servicios Sociales mencionado anteriormente, conlleva a que el Ayuntamiento tenga dos “ventanillas” con criterios y procedimientos distintos y con distintas garantías de percepción de las ayudas, provocando confusión entre los solicitantes de ayudas en materia de vivienda.

3.2   Ante esta situación, proponemos que en tanto se decida sobre la competencia de PROCASA para gestionar todas las ayudas en materia de vivienda, esta Ordenanza de Alquiler Justo solo contenga las ayudas precisas para la aplicación y eficacia del “Protocolo Municipal de Actuación Municipal para la Prevención de Desahucios y la Atención a Personas Afectadas”, y que transitoriamente Servicios Sociales continúe gestionando el resto de ayudas en materia de ayudas a la vivienda.

3.3   A efectos meramente informativo, nos hacemos eco de la decisión adoptada por el Ayuntamiento de Madrid ante una situación similar en materia de desahucios y servicios municipales de vivienda, (se adjunta como doc. nº 2).

  1. Al Título II. Ayudas a la Propiedad

4.1   En el Título II, sobre Ayudas a la Propiedad, consideramos que la concurrencia no competitiva, atendiendo sólo al registro de entrada, impide una selección correcta en función de la valoración objetiva de la vivienda, así como su valor en relación con la demanda. La concurrencia de ofertas debería ser competitiva, considerando como circunstancias excluyentes que la finca se encuentre en el programa de la ordenanza ITE con requerimientos no atendidos.

4.2   Asimismo se puede completar el apartado 6.10 sobre las características de la vivienda, respecto a la superficie útil por persona según dependencias. En las ayudas reguladas en el artículo 8, podría incluirse para valorar las ofertas y en los datos del propietario: los ingresos económicos y el número de viviendas afectadas, ya que no se establecen criterios ponderables entre promotores y no promotores, así como constructores y no constructores, debiéndose regular, limitar y/o impedir la concurrencia de figuras polivalentes. La aportación de un informe técnico con valoración de las obras a realizar (apartado 8.1.2) podría facilitar el trabajo a los técnicos de PROCASA, sobre los que recaería la responsabilidad casi exclusiva en caso contrario de la valoración, informe y posterior ejecución de las propuestas. Por último, en el apartado 8.1.8 sobre los plazos, se podría incluir condiciones para posibles prórrogas.

4.3  La existencia de programas como el vinculado a esta Ordenanza suele generar procesos inflacionarios que deben ser previstos para poder evitarse. Para ello, de forma similar a la bolsa de propietarios, debería crearse una bolsa de empresas constructoras que participen de las responsabilidades sociales de dicho programa.

  1. Al Título III. Ayudas a los Inquilinos

 5.1  Como hemos señalado en los apartados 3.1. y 3.2, consideramos que todas las ayudas municipales en materia de vivienda deben ser gestionadas por PROCASA, no obstante, por las consideraciones anteriormente expuestas, en este momento solo pudiera gestionar las ayudas que sean precisas para dar soluciones habitacionales a las personas acogidas al Protocolo Municipal de actuación para la prevención de desahucios.

5.2  Este Título debería regular con mayor precisión quienes pueden ser las personas beneficiarias, los requisitos, procedimientos de solicitud, concesión, revisión y cuantía de las ayudas y evitar que en un mismo artículo se regulen varios de los aspectos señalados.

5.3     Igualmente se debe contemplar el supuesto de que el número de viviendas acogidas a esta Ordenanza superase al de personas afectadas por el Protocolo citado anteriormente y regular su adjudicación a las personas propuestas por el área de Servicios Sociales.

5.4   Por otra parte, ante la paralización de la construcción de viviendas públicas en alquiler y dado el carácter temporal de las ayudas de esta Ordenanza, tres años, debe ser el Plan Municipal de Viviendas y Suelo el que contemple medidas para el acceso a una vivienda a las personas en exclusión residencial y aporte soluciones para los problemas derivados de esa temporalidad.

  1. Conclusiones

6.1  En primer lugar queremos manifestar que compartimos la iniciativa municipal de acabar con la dinámica de viviendas vacías y personas sin poder acceder a una vivienda digna.

6.2  Estimamos que todas las ayudas en materia de vivienda deben ser gestionadas de forma unitaria, para ello se debe aprovechar el futuro Plan Estratégico de Servicios Sociales para definir el proceso de asunción de dicha competencia por PROCASA, incorporando las actuales tareas de Servicios Sociales de ayudas al alquiler en materia de vivienda.

6.3    Sin embargo, también llegamos a la conclusión de que se debe rehacer la Ordenanza, incorporando propuestas de esta alegación y fundamentalmente las referidas a que PROCASA gestione todas las ayudas en materia de vivienda, estableciéndose un periodo transitorio en tanto se elabora el Plan Estratégico de Servicios Sociales. En ese período PROCASA gestionaría las ayudas a la propiedad y las ayudas a inquilinos afectados por desahucios, especialmente por los arrendamientos.

6.4  Por otra parte consideramos imprescindible que se supere la práctica paralización de todas las Administraciones en la lucha contra la exclusión residencial y en este sentido, el Ayuntamiento de Cádiz debe aprobar su Plan Municipal de Vivienda donde se priorice romper con la dinámica citada, acabar con las infraviviendas y dar utilidad a los solares e inmuebles abandonados.

6.5  Por último, ante las circunstancias excepcionales existentes en materia de vivienda en nuestra ciudad, aprovechamos este escrito de alegaciones para solicitar a los Grupos Municipales la adopción de un Acuerdo Plenario, en el que se proponga a la Junta de Andalucía la firma de un Convenio que contemple su colaboración para el desarrollo de los objetivos y finalidades de esta Ordenanza, la eliminación de infraviviendas y la intervención en solares e inmuebles de titularidad municipal o autonómica.

En Cádiz a 11 de julio de 2016

Concepción Domínguez Parrilla

 [i] Forman parte de la Plataforma por el Derecho a una Vivienda Digna de Cádiz, los siguientes colectivos y organizaciones: Asociación Pro Derechos Humanos de Andalucía (APDHA-Cádiz), Consumidores en Acción (FACUA), Comedor Virgen Poderosa, Cáritas, Fundación Dora, Federación de AA.VV. “5 de abril”, Plataforma Afectados por la Hipoteca (PAH), Asociación Mujeres de Acero, ADICAE.

 

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